楼市 李贝贝/摄
本报（chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道
6月底，楼市“半年考”交出成绩单。据中指研究院监测，今年1—6月，销售总额超千亿房企4家，较去年同期减少2家，百亿房企46家，较去年同期增加2家；拿地投拓方面，TOP100企业拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%。
中指研究院企业研究总监刘水分析，从市场表现来看，6月份重点城市新房及二手房销售环比均实现增长，但同比仍有所下滑。从市场趋势看，房地产市场仍处于波动调整过程中，预计下半年城市分化行情仍将延续。同时，“好城市+好房子”具备结构性机会，但市场全面止跌回稳，仍需政策进一步发力。
对于下半年的市场，一些房企也积极表态。龙湖集团方面向《华夏时报》记者表示，下半年，在保障偿债的安全性前提下，龙湖会择机获取新土地，并根据市场变化确保弹性的供货，持续聚焦高能级城市，做到“优中选优”。
展开剩余80%房企战略重心向核心城市转移
千亿房企阵营再度收缩。中指研究院的统计数据显示，今年上半年，TOP100房企销售总额（全口径）为18364.1亿元，同比下降11.8%。同时，销售额超千亿房企仅剩保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地4家，较去年同期减少2家。其中，保利发展凭借1452亿元的销售额位居第一，绿城中国（1221亿元）、中海地产（1201.3亿元）紧随其后、华润置地（1103亿元）位列第四。
4家千亿房企外，个别房企销售表现也较为亮眼。湘财证券数据显示，今年1—6月，中国金茂、越秀地产、建发房产销售业绩表现优异，这三家公司全口径累计销售金额分别同比增加7%、10.8%以及19.6%。
从政策层面来看，据中指研究院监测数据，上半年全国有约170个省市（县）出台政策超340条，政策频次保持较高水平；中央层面也持续落地“稳楼市”政策，主要围绕去库存、扩需求、新模式和化风险等多方面展开。
在政策大力支持之下，部分城市热度颇高。上半年（截至6月25日），北京、上海新建商品住宅网签成交面积同比增长均在4%左右，广州同比增长16%、深圳在低基数下同比增速超30%；杭州、成都在核心区供应力度加大下，上半年同比分别增长6.0%、4.9%。
以上海为例，今年以来，在上海壹号院、金陵华庭、绿城潮鸣东方等热销项目的带动下，上海高端住宅领域呈现供需两旺态势。截至6月22日，上海上半年5000万+豪宅（新房）网签数量达到518套，是去年同期255套的两倍，已超过2024年成交总量的八成。就在6月27日，融创上海壹号院四批次产品正式开盘，短短2小时实现“光盘”，年内累计销售额突破170亿元。
上述重点城市也已成为房企销售的“主阵地”。中指研究院数据显示，上半年，20家代表房企47.8%的销售业绩来源于二线城市，为主要业绩贡献来源，但同比下降6.8个百分点；一线城市销售业绩贡献率同比增长9.0个百分点至40.0%。例如，1-5月，龙湖集团地产开发业务实现总合同销售金额285.5亿元。5月，龙湖推出的重庆御湖境、北京中关村观萃等项目收获市场认可，实现5月全口径销售额环比提升26%。
拿地方面，今年上半年，房企的战略重心也正在加速向北京、杭州、上海、成都等核心城市转移。据克而瑞统计，上半年全国300城经营性土地成交规模同比下降8%。但得益于优质地块的出让，土拍平均溢价率9.2%，同比增加了4.8个百分点。房企拿地进一步聚焦，上半年TOP20城市出让金占全国比重超65%。
民营房企中，龙湖先后在上海、苏州、重庆等高能级城市获取了4幅地块，成为极少数仍在拿地的全国型民营房企之一；滨江集团则受益于杭州楼市回暖，上半年共计斩获16宗地块，拿地金额位居前十。
此外，从新增货值来看，据中指研究院统计，2025年上半年，保利发展以899亿元新增货值占据榜单第一，绿城中国以831亿元新增货值位列第二，中国金茂新增货值规模为749亿元，位列第三。
尽管上半年国企、央企依旧主导土地市场，但58安居客研究院院长张波表示，房企拿地结构不断优化，上半年地方国企拿地占比下降16%，央企、民企拿地占比分别上升3%、9%，“这说明融资端的改善，传导到了拿地端，民企活力回升，让市场参与主体更加多元”。
城市分化行情仍将持续
基于上半年的市场表现，克而瑞研究中心总经理林波表示，6月整体楼市延续企稳走势，30个重点城市新房成交规模达1034万平米，上半年累计成交规模与去年同期基本持平。“预计7月新房成交绝对量或将延续低位波动，不过由于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能。”林波指出。
业内普遍认为，为进一步稳定市场，各地将持续出台、推进各类政策，加强购房支持力度。开源证券分析师齐东认为，2025年上半年销售初步企稳，后续针对房地产的政策仍将保持积极温和，预计将有更多积极的财政及货币政策出台，助力行业稳健发展。
中指研究院方面也分析称，6月13日召开的国务院常务会议提出要“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”，释放楼市积极信号。预计下半年政府或通过加大城中村改造房票安置力度等举措，推动购房需求释放；同时进一步完善与落实专项债收购存量闲置土地、收购存量商品房的政策，盘活企业存量资产，改善企业资金状况。
就在7月2日，广州住房公积金管理中心向社会公众就《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）公开征求意见。按照实施办法，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，住房回归居住属性、一般商品或大宗商品属性后，市场买家以刚需、刚改为主导，这部分需求对价格、购房成本比较敏感。同时，各地推出各种展销会、以旧换新等措施，反映出近期住房政策向普通消费品促销的导向，广州出台“商转公贷款”办法也是属于此一序列。
值得注意的是，2025年，“好房子”首次写入了政府工作报告，产品力升维的大趋势开始自上而下，席卷整个房地产市场。克而瑞建议，当前房企需把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，以产品创新和升级迭代迎合购房偏好的转变。张波也认为，土地市场修复对新房市场的传导效应，将影响楼市供需与价格，推动行业向“高质量投资、精细化运营”转型。
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